“租购同权”就能保证租房上名校？

要点：近日，广州市政府公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，率先以政府文件形式提出保障“租购同权”，针对承租人子女就近入学条件、公积金支持租赁住房力度、保障承租人稳定居住权等16个方面提出了具体要求，意在加快构建租售并举住房体系。

方案指出，具有该市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。

由于广州户籍政策比较倾向于人才的引进，因此，“租购同权”最大的受益者可能是广州需要引进的人才。

一、租房成政策导向趋势

从《方案》来看，租房确实可以成为房地产政策导向的一个较为重要的趋势。在资源稀缺的前提下，房价又比较高，人们可能买不起房子，以租金的方式支付可以说是比较合理的。

一个城市的房租通常与该城市的财富、工资水平密切相关。房租受到工资、当地经济发展水平和工薪层财富水平抑制，是一种大众消费品。

对房地产市场来说，由于租金跟着消费的价格跑，不像房产是跟着投资的价格跑，如果租金价格上升，那它和房价之间的价格比例就会降低，房地产相对来说也会比较健康，不会出现太大的泡沫。

二、先行先试：实际操作中可能会有难度

在业内人士认为，广州租购同权的提法更具有划时代的意义。

卢文曦称：“若该政策落实，因为要解决孩子的就读问题而选择买房的人就可以选择租赁，破除买房的附加权益，减少买房焦虑，对于新进入城市的人来讲，拥有了更多公平的机会，也有利于留住人才。”

但是，由于一线城市优质教育资源的稀缺，业内人士也认为，“租购同权”在实际操作中可能会有难度。

鉴于广州属于先行先试，该政策在操作层面的效果如何还需要等细则的完善和落地。

三、教育资源的稀缺没变，学区房房价不会降

租购同权，瞄准购房和租房权益差，广州此举在全国来说尚属首例。中原地产分析师卢文曦评价称：“广州此次政策抓住了核心问题，即买房和租房社会权益的差距，其中，教育最为显著，矛盾最大，说明地方政策认识到只有解决这一核心问题，才能进一步发展租赁市场。”

同策咨询研究部总监张宏伟称：“因为同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑。其中一方无法满足，租购同权就没有办法得到保障。另外，并不是所有人都能享受该政策。”

“租购同权”理论上对抑制房价有一定的作用，但是并不会起到根本的作用。学区房面向的是教育，现在租学区房同买学区房可以享受同等权益，但是租学区房是不能解决落户的，它的主要功能还是和教育挂钩。

现在的核心为：教育资源的稀缺性没有改变。根据目前各地的就近入学原则，入学的第一顺位是房户合一，第二顺位是房主，第三顺位后才是租房。从过去的政策看，广州租房也是可以上学，但前提是学区有余量的情况下。学区房的房租和普通“消费品”性质房屋的房租不一样，因为通过租房的方式可以进入学区划定的学校，它就有了相应的溢价。教育资源的稀缺没有改变，在这种情况下，学区房的房价不会下跌，租金反而会上升。

四、租购同权：北京、上海或将效法

除了租购同权外，广州还从公积金支持、税收优惠、加大租赁住房供应、支持租赁服务业等多重层面来促进租赁市场的发展。

与此同时，上海也尝试推出“租赁住房”用地，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售，用以吸引高端人才，培育租赁市场。

事实上，去年6月3日，国务院办公厅正式发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

不仅是一线城市，核心的二线城市未来都将出台类似的政策以鼓励租赁市场的发展。

附：广州楼市“租购同权”最新政策解读