二十年积聚，贝壳找房开启赴美IPO

二十年积聚，贝壳找房开启赴美IPO

进入2020年后，科创板、港股市场的持续火热，但这没能阻挡国内优质企业飞赴大洋彼岸IPO的脚步。7月24日，贝壳找房（KE Holdings Inc.）向美国证监会(SEC)提交招股书，拟在纽交所上市，股票代码为“ BEKE ”。联合承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通。

作为一家“超级独角兽”，贝壳找房在今年3月完成了D+轮逾24亿美元融资，累计总融资额接近380亿元。投资者中知名机构众多，凯联资本、华兴资本、高瓴资本、红杉资本和软银等悉数在列。

伴随着巨额融资的进入，目前贝壳找房的整体估值也来到了约1,000亿元人民币。此番贝壳找房IPO计划融资10-20亿美元，届时，贝壳找房的估值或超过200亿美元，也将成为今年度中国企业最大规模的赴美IPO项目。

两年间的飞速增长

据招股书显示，贝壳找房旗下拥有贝壳、链家两大平台，2019年贝壳找房房产及租赁交易的平台成交总额(GTV)达到2.128万亿元，不仅是中国最大的房产交易和服务平台，也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

2019年，贝壳找房实现营收460亿元，同比增长60.6%，延续了过去几年的高速增长。财务数据显示，在过去的2017年、2018年和2019年，贝壳找房的营业收入分别为 255.06亿、286.46亿和460.15亿元人民币。截至2020年6月30日，贝壳找房在中国103个城市拥有260多个房地产经纪品牌、超过4.2万家门店和45.6万名员工。

从收入构成来看，贝壳找房依靠三大板块搭建起了自身的“造血组织”：现有房屋交易服务(即二手房买卖和租赁）、新房交易服务、新兴及其他服务。另外，贝壳找房还允许链家体系外的外部房源进入，形成“自营+平台”模式。

招股书数据显示，2019年贝壳找房共促成超过220万笔房屋交易。其中，贝壳找房的新房业务表现十分亮眼，收入从2018年的74亿元飙升至2019年的202亿元，涨幅达到173%。

除了新房、二手房等主营业务，贝壳找房的金融业务也开始展露风采。2017年3月，起步于链家金融事业部的贝壳金服正式独立运营。现旗下企业包括北京中融信融资担保有限公司、北京理房通支付科技有限公司、北京贝壳小额贷款有限公司、北京安理保险经纪有限公司、贝壳(天津)融资租赁有限公司、中嘉国泰商业保理(深圳)有限公司和深圳市贝壳融资担保有限公司等多家公司。

产业互联网改造地产服务

在致股东信的开篇，贝壳找房董事长左晖就强调了房地产服务业可改造性，“多年来我们深深意识到，房地产服务业作为一个‘前工业化’的行业，有着大量的机会和空间被互联网和大数据进行深度重构。”

所以，在链家18年的基础上，左晖通过对这个行业进行了从标准化到线上化的彻底改造，在短短两年时间里形成了今天崭新的“贝壳”模型。

这种改造是围绕着三个主轴展开的：

1、所谓的“前工业化”就是行业缺乏基本的规范和标准，支持行业发展的基础设施完全不具备，从业人员行为不规范且大量流失，消费者怨声载道。贝壳找房通过大量的基础数据标准和基础服务规范的建设，对这个行业基本完成了“物”的标准化、“人”的职业化和“服务”的规范化的改造。

2、第二个主轴就是线上化。因为具备了良好的数据基础，贝壳找房在中国第一次提出并可以做到线上真实和高浓度的信息展示，这帮助贝壳找房在这个极低频的行业里通过数据品质获得了线上的入口优势。同时贝壳找房将线下杂乱的数据电子化，以推动全流程的线上化，这种线上化进程不仅仅涵盖了交易流程，也正在渗透到按揭和产权环节。同时，面对着全新的线上化的作业方式，传统的经纪人会显得无所适从，贝壳找房通过大量的教育训练，以及招募大学毕业生，来对行业“人”的供应链进行再造。

3、线上化创造了大量的交互场景，交互带来了有价值的数据，数据给消费者和经纪人带来了效率和体验的提升，从而创造了更多的有意义的交互，形成了良性循环。而公司通过数据带来了知识的快速迭代，创造了更多的价值。而随着信息技术的发展，互联网和大数据的渗透，贝壳找房也有机会对房屋与消费者之间的“桥梁”——经纪人进行培训再升级。其重要的成果就是建立了更复杂且更高效的的“经纪人间合作网络”ACN（Agent Cooperation Network）。

通过ACN，贝壳找房可以通过定义经纪人自身的特点，以及与作业区域和能力的匹配和线下的物理社区的属性之间的关系，设立更多的业务角色，使得在一个服务上多个经纪人共同高效合作成为可能。在最经典的一笔交易中，贝壳找房往往会实现5个以上的角色共同参与，这给了经纪人实现了大量参与交易的机会并得以在行业中沉淀下来，能够真正的长期服务社区。

这种协作带来的远不止提供机会这么简单，它可以使经纪人与经纪人之间的零和博弈变成“双赢”的共生关系，最终落实到消费者身上就是优质的服务。

此外，在制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持构成的不动产住宅全产业链中，通过线下的经纪人的深入服务及线上的数据所建立的消费者认知，贝壳找房也能在全产业链的各个环节都创造全新的价值。

消费者触手可及的技术

在致股东信中，左晖毫不掩饰贝壳找房对于“技术改造产业”的痴迷。在实际运用中，诸如VR看房、大数据驱动的交易流程可视化、人脸识别和OCR自动识别等技术也早早在潜移默化中服务于消费者。

上述技术中，VR看房无疑是消费者体验最直接的一项。今年6月，贝壳找房·如视与理光映像仪器商贸（上海）有限公司达成合作，加速推进轻量化VR采集。

在如视VR的助力下，经纪人经过简单培训后就可自行通过全景相机进行三维空间重建，大幅提升行业人效。VR房源不仅可以有效还原出真实房屋细节，让用户实现在画面中的自由游走，还可以通过VR看房、VR讲房、VR带看等实现沉浸式智能看房体验。

目前，贝壳找房已经成为全世界最大的居住领域VR服务公司，并实现了VR在产业端的大规模应用。凭借自研的VR采集设备，贝壳找房仅用20分钟就能将一套100平米的房源实现三维重建，日均新增的VR房源量已达近2万。截止今年5月，贝壳已对超过450万套房源实现三维重建，打造出全球最大的VR房源数据库。

根据贝壳找房的数据，仅2020年2月1-14日，贝壳平台上的找房人和经纪人就共发起了309万次VR带看，相较去年同期增长近213倍；通话时长达44,675个小时，较去年同期增长323.5倍；同时，贝壳VR售楼部连接起贝壳合作的36万经纪人，链接超1,000万高购房意向客户。

截至2020年4月，通过VR看房，贝壳找房用户人均停留时长增加了150%，经纪人带看效率增加了16.6%，VR售楼部的首次在线开盘更是达成了开盘8分16秒内认购1,068套新房的成绩。

不仅如此，贝壳找房·如视还通过与日本GA公司合作实现了“技术出海”，以三维空间重建技术为日本消费者带来全新的找房体验，推动日本居住服务市场的VR化升级。

同样的，为解决交易流程复杂、信息不透明、资金风险高、办理速度慢等影响房产交易体验的关键问题。贝壳找房在去年还发布了“交易流程可视化2.0”，清晰展现交易过程中的每个环节，消费者通过手机即可随时明晰交易进展。同时，针对房产交易81个高发风险点，“交易风险地图”还将进行定向风险预警，提前规避风险。

到了今年5月，贝壳交易服务再升级，结合实名认证、人脸识别、电子签章、OCR自动识别等技术的“线上核签室”正式亮相。这意味着二手房贷款环节的全流程线上化，买卖双方和银行端可以随时随地完成业务办理，从登录线上核签室、完成身份确认，到在线完成银行个人征信授权查询，确认贷款信息并完成银行贷款资料的线上签署，全流程仅需20分钟。

而贝壳找房的房本OCR识别技术与房屋价值分析服务也在去年底借助“贝壳开放平台”成功“出圈”。全新上线房本验真、房屋验真和房屋押品监控三大智能服务，为金融机构提升作业效率的同时，有效防控其在房产交易领域的资产真伪、负债、价值波动等信息不对称风险。

做难而正确的事，专注创造更大价值

“贝壳找房会不断思考5年后的b点，并排除掉到达这个b点最容易的那些路径，来倒逼组织成长。”左晖在信中反复强调“倒逼”，表现出极强的饥饿感和不满足感。

诚如左晖所言，在中国，很多行业都有三件事情同时发生：行业非常复杂且基础很差，效力极低；从业者和消费者体验都很不好；行业有着巨大的市场规模和增长速度。三件同时发生的事情会使得所有从业者都面对短期的“大”机会的巨大诱惑，不对效率和体验做任何改善也能获得可观的增长。

选择做“正确”的事情而不是快速成功的事情，贝壳找房看中的显然是长期利益，是通过构建巨大的线上线下服务网络来提升效率和消费者体验，再获得商业的长期回报。

做难而正确的事，贝壳找房凭借这般成功之道，未来必然可期。