现代仓储物流（物流地产）是由美国普洛斯公司率先提出并实践的，开始于上世纪80年代，至今为止已有30多年的历史。2001年中国加入WTO后，大量外资企业进入中国。提出“物流地产”概念的普洛斯于2003年进入中国开始“圈地运动”，同时将仓储物流设施的国际标准带入国内。目前仓储物流在欧洲、美国、日韩、澳洲等发达国家发展较为迅速。

概括来说，现代仓储物流是不仅仅局限于传统意义上的“仓库”，是在经济全球化与供应链一体化背景下的仓储，是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的，在特定的有形或无形的场所、运用现代技术对物品的进出、库存、分拣、包装、配送及其信息进行有效的计划、执行和控制的物流活动。

现代仓储物流依托基础设施，属于工业地产的范畴。从基础设施来讲而言，仓储物流资产的形成包含选址、建设、出租等环节，最终实现物流与不动产的结合。因此仓储物流属于工业地产的范畴，具体设施包含物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，并且大量集中于交通枢纽节点，通过集约化、规模化、现代化的手段降低物流的综合成本，提高运营水平。

行业发展趋势：疫情催化与内循环下的变革浪潮

全球疫情进一步凸显物流地产命脉作用，线上化趋势推动新一轮变革浪潮。物流行业在此次疫情中被推上了风口浪尖，关键时刻对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，凸显其不可或缺的命脉作用。在需求方面，受到疫情隔离措施带来的影响，传统零售品牌全渠道将进一步打开，生鲜电商等冷链新兴需求也将实现提速，电商渗透率进一步提升，在疫情发展尚未明朗的情形下，这种由线下实体向线上电商的转变可能会长期存在，客观上造就仓储物流的需求增长。另一方面，高标仓在运营效率上的优势开始得到重视，并进一步发展为集约化更强的智慧物流园区，行业逐渐迎来新一轮变革。

• 冷链仓的进一步加速迭代。冷链仓需要前期进行较大的投资及较高的技术要求，其需求主要涉及到生鲜食品、医药、疫苗等需要恒温恒湿的物品，通常需定制化提供，目前尚处于起步阶段。截至2019年，冷库占总仓库数量比例仅为2.2%，具备较强的稀缺性。根据物联云仓数据显示，2019年全国冷库平均空置率为10.87%，相较2018年，空置率基本保持平稳。疫情催化下生鲜食品在电商渠道的销量继续提升，2020春节期间，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%，较2019年平日增长30%。从行业龙头来看，京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超370%；除夕至初六，永辉生活到家福州地区订单同比增长率超过450%，销售额同比增长超过600%；美团买菜的平均客单价上涨70%。在此情形下，行业巨头如顺丰也开始加码布局，其中报显示的较高业务增速也表明冷链需求正开始快速释放，随之将加速推进冷链仓发展。

• 高标仓运营优势得到体现。和普通仓相比，高标仓具有面积大、净空高、设备自动化、物流流程智能化以及地面平整度高的优点，在运营效率上具备较高优势租金水平也具备较强吸引力。高标仓由于涉及到自动化设备的布局问题，下游租户在选择仓储地点时会提前进行全盘规划，不轻易搬迁，因此租约一般长达3—5 年，较大程度保证项目现金流的稳定。

• 从高标仓到智慧物流园。在互联网时代，开放、共享、智慧的供应链成为发展方向，实现仓储设施网络化、协同化成为趋势。随着物信息系统、物联网、计算机视觉、机器人、大数据等技术在物流领域的广泛应用，物流变得越来越智慧，智慧升级将成为仓储物流的发展方向。智慧物流园以全面连接、数字转型、智能升级为特征，通过信息互联网和设施物联网加速园区业务的在线改造，通过自动仓库、拣选机器人、AGV、自动分拣系统等设备以及仓储管理系统等软件的应用，构建起一套完整的智能仓储物流解决方案，减少园区人员的简单重复劳动，使园区运营实现可视化、可追溯和可预警，让物流管控更加精细、高效、透明、智能，帮助客户真正实现降本增效。

内循环经济模式下，仓储物流再获发展良机。鉴于中美关系随疫情陷入更加不明朗的格局，今年7月21日的企业家座谈会上，总书记再次强调了以国内大循环为主的双循环发展格局。我国拥有超大规模的消费市场，以及完整的生产产业链，具备形成内部大循环的条件。仓储物流搭建的供应链效率较大程度地实体制造及零售企业的经营情况，而经济活动的高效运行也会催生更大的仓储物流需求，两者有望形成互相促进的良性发展格局。

物流行业在此次疫情中对医疗及生活物资的输送保证对重大危机事件的有力抗击，而隔离带来的生鲜电商等冷链仓库的需求也将实现提速。此外，高标仓在运营效率上的优势开始得到重视，并进一步发展为集约化更强的智慧物流园区，行业逐渐迎来新一轮变革。